Mit der Verabschiedung eines Gesetzespakets bestehend aus einer Grundgesetzänderung sowie der Änderung des Grundsteuer- und Bewertungsrechts im November ist nun der Weg frei für die Grundsteuerreform. Es war ein schwieriges Unterfangen und ist es immer noch, obwohl die Reform nun beschlossene Sache ist. Warum? Aufgrund der Uneinigkeit der Bundesländer über die Form der Neubewertung, wurde eine Öffnungsklausel (Grundgesetzänderung) beschlossen, die den Ländern ebenfalls Regelungsbefugnisse in dieser Sache einräumt. Kurzum, die Reform besteht aus einem Bundesgesetz und einer Regelung, dass jedes Bundesland selbst festlegen kann, nach welchem Prinzip es eine Neubewertung von Grundstücken durchführen will.
Bereits 2018 hatte das Bundesverfassungsgericht die bisherige Grundsteuer als verfassungswidrig beurteilt, da sie auf veralteten und seit langer Zeit nicht mehr angepassten Einheitswerten für Grund basiert. So war die Regierung unter Zugzwang, eine Reform anzugehen, die insbesondere eine Neubewertung umfassen soll. Bis Ende 2019 muss diese Reform laut Gericht beschlossen sein. Zentrale Streitpunkte bei der Neuregelung sind aber grundsätzlich die damit verbundenen Kosten, die finanziellen Umverteilungen und die unterschiedlichen Interessen der Bundesländer.
Das Basis-Rechenmodell soll zunächst gleichbleiben. So wird die Grundsteuer wie folgt bemessen: Der Einheitswert des Grundstücks wird mit der Grundsteuermesszahl multipliziert (variiert je nach Bundesland, Grundstücksart und Bebauung). Der sich daraus ergebenden Grundsteuermessbetrag wird mit dem von den Städten und Gemeinden festgesetzten Hebesatz (zw. 300 – 700 %) gewichtet.
Was nun geändert werden muss, ist zunächst der Wert des Grundstücks, da die Einheitswerte nicht mehr angewendet werden können. Dies ist der Knackpunkt der Reform: Zum einen werden massive administrative Kosten entstehen, wenn alle Grundstücke – bauliche ebenso wie land- und forstwirtschaftliche – neu bewertet werden müssen. Zum anderen können je nach Bewertungsmodell manchen Kommunen und Ländern steuerliche Mehr- oder Mindereinnahmen entstehen. Insgesamt soll die Grundsteuerreform ertragsneutral bleiben, d.h. es sollen keine höheren Steuereinnahmen dadurch erzielt werden. Dennoch wird es Gewinner und Verlierer geben.
In der Diskussion zentral war ein wertbasiertes Modell für die Bewertung von baulichen Grundstücken. Nach diesem Ansatz berechnet sich der Wert des Grundstücks auf Basis verschiedener Faktoren, wie Lage bzw. durchschnittliche Nettokaltmiete, die erzielt werden könnte, wenn das Grundstück bebaut und das sich darauf befindliche Objekt vermietet würde. Auch für bestehende Objekte würde aus Vereinfachungsgründen die durchschnittliche Nettokaltmiete als Basis für die Bewertung des Grundstücks angenommen. Dies würde insbesondere in guten Wohnlagen und Lagen mit hohen Mieten (z.B. in Städten) vermutlich deutliche Steigerungen der Grundsteuer mit sich bringen – selbst wenn Grundsteuermesszahl und ggf. der von Städten/Kommunen festgelegte Hebesatz angepasst würde. Etwaige Kostensteigerungen würden Grundstückeigentümer womöglich an die Mieter weitergeben.
Insbesondere Bayern hat alternativ ein flächenorientiertes Modell eingebracht: Hiernach würde die Bewertung baulicher Grundstücke ausschließlich auf der Fläche fußen. Ein solches Modell wäre mit geringerem administrativen Aufwand umzusetzen, würde allerdings andere Faktoren wie z.B. Mietpreise nicht berücksichtigen.
Da keine Einigung erzielt werden konnte und auch keine Kompromisslösung zwischen diesen beiden Modellen gefunden wurde, hat nun die Bundesregierung entschieden, eine sogenannte „Öffnungsklausel“ einzubauen. Dies bedeutet, dass zwar die Gesetzgebungskompetenz für die Grundsteuer beim Bund liegt, die Länder aber eine abweichende Regelungskompetenz erhalten, also auch länderspezifische abweichende Regelungen vom Bundesgesetz erlassen können. Dazu war eine Grundgesetzänderung notwendig, der nun im Rahmen des Gesetzespakets auch vom Bundesrat zugestimmt wurde.
Was bedeutet das nun?
Eine Grundsteuerreform auf Bundesebene ist festgelegt, dort wird ein wertbasiertes Bewertungsverfahren verbunden mit einer Anpassung der Steuermesszahlen vorgesehen. Die Bundesländer können aber auch andere Verfahren für die Neubewertung anwenden, indem sie länderspezifische Regelungen erlassen. Für den Bürger heißt dies, dass aktuell noch nicht feststeht, nach welchem Verfahren Grundstücke künftig bewertete werden. Aktuell ist also kaum abzuschätzen, wie hoch die entsprechende Grundsteuer ausfallen wird.
Haben die Länder dann abweichende Regelungen getroffen (oder eben nicht), so gilt es immer noch, die Neubewertung überhaupt durchzuführen – eine immense Aufgabe. Aktuell ist geplant, bis 2024 noch nach bisherigem Verfahren vorzugehen, frühestens ab 2025 wird die Grundsteuer nach neuer Berechnung erhoben. Bis dahin soll also die Neubewertung demnach abgeschlossen sein.
Es bleibt also ein langer Weg – die Reform steht bisher nur auf dem Papier.
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