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Günstige Kreditfinanzierungen und geringe Zinsen für Sparguthaben ermuntern nach wie vor viele, in Immobilien zu investieren – sei es ins Eigenheim oder in Objekte als Wertanlage zur Vermietung oder zum späteren Verkauf. Angesichts des nahezu leergefegten Immobilienmarkts und entsprechender Immobilienpreise muss man oft schnell handeln. Doch besser nicht überstürzt, denn aus steuerlicher Sicht kann man an vielen Stellen bei richtiger Planung bares Geld sparen und umgekehrt gerade beim Verkauf in einige Steuerfallen treten.

Beim Kauf einer Immobilie fallen neben dem reinen Kaufpreis auch Nebenkosten an – unter anderem die Grunderwerbsteuer. Seit 2006 darf diese von den Bundesländern selbst festgelegt werden; in Baden-Württemberg liegt sie zurzeit bei 5 %. Bei dieser Steuer gibt es jedoch einige Tricks, wie man sparen kann. Befreiungen gibt es bis zu einer Freigrenze von 2.500 € je Grundstück, aber auch z.B. bei Erbschaft oder Schenkung (allerdings können hier Erbschaft- oder Schenkungsteuer zum Tragen kommen), beim Erwerb unter Ehegatten oder Lebenspartnern oder beim Erwerb von Verwandten in gerader Linie. Sparen kann man auch durch gezielten Ausweis einzelner Immobilienbestandteile, denn die Grunderwerbsteuer fällt nur auf die unmittelbar mit dem Grundstück verbundenen Teile an. Agiert man im Kaufvertrag entsprechend und listet Bestandteile wie z.B. Heizöl, Küche o.Ä. separat, dann fällt dies nicht unter die Steuer.

Erwirbt man Immobilien mit dem Zweck der Vermietung, so kann man überdies von zahlreichen lukrativen Absetzmöglichkeiten profitieren, z.B. sofortabzugsfähigen Renovierungskosten, abzugsfähigen Schuldzinsen oder Anschaffungskosten sowie anschaffungsnahen Erhaltungsaufwendungen. Aber auch bei der Renovierung des Eigenheims kann man sparen: Haushaltsnahe Handwerkerleistungen sind jährlich bis zu 1.200 EUR abzugsfähig.

Will man Immobilien wieder verkaufen, so gibt es besonders zwei Stolperfallen: Die Gefahr, dass der Verkauf als Spekulationsgewinn angesehen wird oder bei mehreren verkauften Objekten unter den gewerblichen Immobilienhandel fällt. Wird ein Objekt innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung wieder veräußert, so muss der durch den Verkauf erzielte sogenannte Spekulationsgewinn versteuert werden. Hier gibt es Ausnahmen, etwa bei überwiegender Eigennutzung oder Überlassung an unterhaltspflichtige Kinder. Verkauft man innerhalb von 5 Jahren mehr als drei Objekte (z.B. drei Wohneinheiten in einem Mietshaus!), so wird das Finanzamt dies in der Regel als gewerblichen Immobilienhandel ansehen. Der Gewinn ist der Gewerbe- und Einkommensteuer zu unterwerfen. Doch auch hier gibt es Auswege, wie eine langjährige Vermietung oder Veräußerung ohne Gewinnerzielungsabsicht etc.

erstellt am: 12.11.2017 | von: Martin Himmelsbach
Kategorie(n): Allgemein, Betriebswirtschaftliche Beratung & Analyse

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