Zum 01.01.2026 wurde die Regelung in § 8 EStDV (Einkommensteuer-Durchführungsverordnung) zu eigenbetrieblich genutzten Grundstücken von untergeordnetem Wert neu gefasst. Von dieser Neuregelung werden zahlreiche Unternehmer profitieren. Denn künftig müssen betrieblich genutzte Räumlichkeiten im privaten Eigenheim nur noch dann als Betriebsvermögen ausgewiesen werden, wenn diese Räumlichkeiten mehr als 30 qm groß sind. Leider gibt es noch einige ungeklärte Anwendungsfragen aus der Praxis.
Hintergrund
Betrieblich genutzte Grundstücksteile gehören grundsätzlich zum Betriebsvermögen. Dies kann insbesondere bei einer Veräußerung, im Erbfall oder bei Betriebsaufgabe zur Besteuerung stiller Reserven führen.
Für Fälle von untergeordneter Nutzung sieht § 8 EStDV eine Ausnahmeregelung vor.
Neue Rechtslage
Ein Grundstücksteil muss nicht als Betriebsvermögen behandelt werden, wenn
- die Fläche höchstens 30 m² beträgt oder
- der Wert höchstens 40.000 € beträgt.
Durch die Neufassung wurde die bisherige kumulative Voraussetzung aufgegeben. Bereits das Einhalten einer der beiden Grenzen ist ausreichend, wodurch sich der Anwendungsbereich der Vorschrift erweitert.
Die Neuregelung gilt für alle noch offenen Veranlagungszeiträume.
Einschränkung beim Betriebsausgabenabzug
Wird ein Grundstücksteil nicht als Betriebsvermögen behandelt, sind ab 2026 insbesondere folgende Aufwendungen nicht mehr abziehbar:
- Schuldzinsen
- Abschreibungen (AfA)
- laufende Grundstückskosten
Abziehbar bleiben weiterhin nutzungsbedingte Kosten wie Strom, Heizung oder Wasser.
Diese Einschränkung gilt erstmals für Wirtschaftsjahre, die nach dem 31.12.2025 beginnen.
Auswirkungen auf bestehende Fälle
Wurde ein Grundstücksteil bislang zutreffend als Betriebsvermögen behandelt, führt die Neuregelung nicht zu einer automatischen Entnahme. Ein Wahlrecht zur Entnahme besteht erstmals zum 30.12.2025. Die Ausübung dieses Wahlrechts führt zu einer steuerpflichtigen Gewinnrealisierung.
Wurde ein Grundstücksteil bislang zu Unrecht dem Privatvermögen zugeordnet, ist keine rückwirkende Korrektur erforderlich. In offenen Jahren kann unmittelbar die neue Rechtslage angewendet werden.
Besonderheit: Betriebsaufspaltung
Auch Grundstücksteile von untergeordnetem Wert können im Einzelfall eine wesentliche Betriebsgrundlage darstellen. In solchen Fällen kann eine Betriebsaufspaltung vorliegen, selbst wenn der Grundstücksteil steuerlich dem Privatvermögen zugeordnet wird.
Fazit
Die Neuregelung erleichtert die Zuordnung zum Privatvermögen erheblich. Gleichzeitig sind die Einschränkungen beim Betriebsausgabenabzug sowie die steuerlichen Folgen einer möglichen Entnahme zu berücksichtigen.
