Böse Steuerüberraschung: Vermieter von privaten und betrieblichen Immobilien sowie Unternehmen, die selbst genutzte Immobilien modernisieren oder instand setzen, sehen sich steuerlich nicht selten mit unangenehmen Folgen konfrontiert. Die Rede ist davon, dass das Finanzamt die bisher als Werbungskosten bzw. Betriebsausgaben berücksichtigten Aufwendungen zur Instandsetzung bzw. Modernisierung in Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten umqualifizieren und diese nur im Rahmen der Gebäudeabschreibung berücksichtigen will. Ein aktuelles Schreiben des Bundesfinanzministeriums (BMF) vom 26.1.2026 (IV C 1 – S 2253/00082/001/064) grenzt nun ausführlich ab, wann Erhaltungsaufwendungen bzw. Anschaffungskosten oder anschaffungsnahe Herstellungskosten vorliegen. Es ersetzt damit nun (endlich) ein BMF Schreiben aus dem Jahr 2003.
Hintergrund: Anschaffungskosten bzw. anschaffungsnahe Herstellungskosten
Anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen vor, wenn innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Gebäudes Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, deren Nettoaufwendungen 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen. In diesem Fall können die Aufwendungen nicht sofort, sondern nur über die Gebäudeabschreibung berücksichtigt werden. Im Gegensatz dazu sind gesetzlich ausgenommen Aufwendungen für Erweiterungen i. S. des § 255 Abs. 2 S. 1 HGB sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.
Wann liegen Anschaffungskosten vor?
Anschaffungskosten umfassen nicht nur den Kaufpreis, sondern auch alle Aufwendungen, die erforderlich sind, um ein Gebäude in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Dazu gehören insbesondere Maßnahmen, die notwendig sind, um die Nutzbarkeit erstmals herzustellen. Entscheidend ist somit, ob durch die Aufwendungen die Betriebsbereitschaft des Gebäudes begründet wird.
Betriebsbereiter Zustand eines Gebäudes: objektive und subjektive Funktionstüchtigkeit
Ein Gebäude ist nach Auffassung der Finanzverwaltung betriebsbereit, wenn es objektiv und subjektiv funktionstüchtig ist. Was heißt das?
Objektiv nicht funktionstüchtig ist ein Gebäude, wenn wesentliche Teile – etwa eine defekte Heizung – eine Nutzung insgesamt verhindern; die Kosten zur Herstellung der Nutzbarkeit stellen dann Anschaffungskosten dar. Subjektive Funktionstüchtigkeit liegt vor, wenn das Gebäude zwar nutzbar ist, jedoch nicht für die konkret beabsichtigte Nutzung des Erwerbers geeignet ist (z. B. Umbau von Wohn- in Büroräume). Auch hier führen Aufwendungen zur Anpassung an die Zweckbestimmung grundsätzlich zu Anschaffungskosten. Für die Praxis ist daher eine sorgfältige Dokumentation des Gebäudezustands und der geplanten Nutzung entscheidend, da hiervon die steuerliche Einordnung als sofort abzugsfähige Kosten oder als abschreibungspflichtige Anschaffungskosten abhängt.
Beachten Sie: Auch in dem neuen Schreiben spielt die Hebung des Gebäudestandards (sehr einfach, mittel oder sehr anspruchsvoll) eine wichtige Rolle.
Zur konkreten Zweckbestimmung des Erwerbers gehört auch seine Entscheidung, welchem Standard ein Wohngebäude künftig entsprechen soll. Denn Baumaßnahmen, die ein Wohngebäude auf einen höheren Standard heben, führen zum Erreichen der konkreten Zweckbestimmung und stellen somit die subjektive Funktionstüchtigkeit dar. Folge: Das Finanzamt qualifiziert die Ausgaben für diese Maßnahmen dann als Anschaffungskosten.
Das BMF konkretisiert im Schreiben vom 26.1.2026 ausführlich, wann durch Baumaßnahmen eine Hebung des Wohnstandards vorliegt. Maßgeblich sind dabei ausschließlich vier zentrale Ausstattungsbereiche: Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Fenster; nur Maßnahmen in diesen Bereichen sind für die Beurteilung relevant. Unterschieden wird zwischen einem sehr einfachen, mittleren und sehr anspruchsvollen Standard, wobei eine Standardhebung vorliegt, wenn in mindestens drei der vier Bereiche eine deutliche Gebrauchswertsteigerung erreicht wird. Damit bestehen nun deutlich konkretere und verbindlichere Vorgaben für die Einordnung entsprechender Maßnahmen, die in der Praxis jedoch sorgfältig geprüft und steuerlich eingeordnet werden sollten. Hier beraten wir natürlich gern.
Quelle — BMF-Schreiben vom 26.1.2026, Az. IV C 1 – S 2253/00082/001/064, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 252329
Beachten Sie — Das neue Schreiben ersetzt nicht nur das BMF Schreiben von 2003, sondern zudem ein Schreiben aus 2017 mit Ausführungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten i. S. des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz (EStG).
