Ein Thema, das aktuell viele bewegt, die Grundsteuerreform. Alle Grundstückseigentümer sind betroffen. Die Neubewertung von Grundstücken steht im Jahr 2022 im Fokus. Ab dem 01.07.2022 bis zum 01.10.2022 muss jeder Grundstückseigentümer eine Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte abgeben.
1. Hintergrund:
Die Grundsteuer wird künftig nicht mehr auf der Grundlage der Einheitswerte ermittelt, sondern auf Basis neu zu ermittelnder Grundsteuerwerte. Denn das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 die Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärt und den Gesetzgeber unter Zugzwang gesetzt, eine Neuregelung einzuführen. Diese Neuregelung wird ab 2025 gelten, jedoch muss zuvor jedes Grundstück in Deutschland (rund 36 Mio. Grundstücke) neu bewertet werden.
Wie erfolgt die Neubewertung?
Die Grundsteuer wird (nach wie vor) in einem dreistufigen Verfahren ermittelt:
- Wertermittlung des Grundstücks (bisher Einheitswert, neu Grundsteuerwert)
- Multiplikation der Grundstückswerte mit einer Steuermesszahl
- Multiplikation mit dem Hebesatz der Kommune
Für die Neubewertung des Grundbesitzes und die Feststellung des neuen Grundsteuerwertes liegen inzwischen die notwendigen Erlasse der obersten Finanzbehörden vor.
Danach sollen ab dem 01.07.2022 für alle wirtschaftlichen Einheiten des Grundbesitzes (Betriebe der Land- und Forstwirtschaft sowie Grundstücke) jeweils Erklärungen zur Feststellung der Grundsteuerwerte auf den 01.01.2022 abgegeben werden. Anhand der Angaben in der Feststellungserklärung ermitteln die Finanzämter den Grundsteuerwert und erlassen einen Grundsteuerwertbescheid.
Bis zum 31.10.2022 müssen nach derzeitigem Stand dann alle Erklärungen abgegeben sein, so dass dann in einem weiteren Schritt die Finanzämter den Grundsteuerwert anhand der Angaben in der Feststellungserklärung ermitteln und einen Grundsteuerwertbescheid erlassen können.
Ist der Grundsteuerwert festgesetzt, so können die Finanzämter den Grundsteuermessbetrag ermitteln, in dem auf den Grundsteuerwert ein gesetzlich festgelegter Promillesatz (Steuermesszahl) angewendet wird. Der Hauptveranlagung der Steuermessbeträge auf den 01.01.2025 liegt damit also der zum 01.01.2022 festgestellte Grundsteuerwert zugrunde.
Die Finanzämter übermitteln diese Steuermessbeträge an die Gemeinde, die dann zur Festsetzung der Grundsteuer unter Anwendung ihrer Hebesätze einen entsprechenden Grundsteuerbescheid erlässt.
2. Was bedeutet dies für die Praxis?
Jeder Grundstückseigentümer ist verpflichtet, eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts auf den 01.01.2022 auszufüllen (hier gibt es einen Vordruck und eine Ausfüllanleitung).
- Welche Angaben sind in der Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts zu machen?
Die konkreten Angaben lassen sich dem entsprechenden Formular-Muster entnehmen und sind im Wesentlichen Lage des Grundstücks, Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Grundstücks- und Gebäudeart, ggf. Wohn- und Nutzfläche, ggf. Baujahr oder ggf. Bruttogrundfläche.
Diese Daten werden zur Wertermittlung benötigt. Generell wurde von der Bundesregierung ein wertbasiertes Modell für die Bewertung von baulichen Grundstücken vorgesehen. Nach diesem Ansatz berechnet sich der Wert des Grundstücks auf Basis verschiedener Faktoren, wie Lage bzw. durchschnittliche Nettokaltmiete, die erzielt werden könnte, wenn das Grundstück bebaut und das sich darauf befindliche Objekt vermietet würde. Entsprechend ist das Musterformular aufgebaut.
Das Land Baden-Württemberg hat sich bei der Wertermittlung für ein alternatives, flächenorientiertes Modell entschieden. Vereinfacht gesagt basiert hierbei die Bewertung baulicher Grundstücke auf der Fläche und somit ist die Wertermittlung auch mit geringerem administrativem Aufwand umzusetzen.
- Wie und bis wann muss die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts abgegeben werden?
Eine entsprechende Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung wird voraussichtlich Ende März 2022, möglicherweise auch erst später, durch öffentliche Bekanntmachung erfolgen. Ende der Abgabefrist ist nach jetzigem Stand der 31.10.2022.
3. Wie kann der Steuerberater unterstützen?
Für unsere Mandanten sind wir aktuell mit Softwarepartnern der DATEV im Gespräch, damit wir für unsere Kunden eine entsprechende Übermittlung der Grundsteuerwerte digital anbieten können. Hierzu werden wir in Kürze auf unsere Mandanten in einem Rundschreiben mit weiteren Details zukommen.
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