Immobilien an- und verkaufen – steuerliche Stolpersteine

Zurzeit sind die Immobilienpreise besonders niedrig, und für viele ist es daher eine attraktive Option, zu investieren und Grundstücke oder Gebäude als Wertanlage zu kaufen. Diese können bei Bedarf– so die allgemeine Meinung – ja später problemlos wieder verkauft werden. Allerdings nicht immer steuerfrei. Will man eine Immobilie, sei es ein Grundstück, ein Ein- oder Mehrfamilienhaus, eine Wohnung oder ein gewerbliches Objekt, als Privatperson steuerfrei verkaufen, gilt die Spekulationsfrist von 10 Jahren als Grenze. Der Verkauf später als 10 Jahre nach Erwerb ist steuerfrei. Verkauft man das Objekt jedoch innerhalb von 10 Jahren wieder, dann muss der Veräußerungsgewinn nach §23 EStG Private Veräußerungsgeschäfte versteuert werden. Eine Ausnahme besteht dann, wenn das zu veräußernde Objekt eine gewisse Zeit vor Verkauf ausschließlich selbst genutzt wurde.
Ein Stolperstein kann hier die Berechnung der 10-Jahres-Frist sein: Sie beginnt mit der Eintragung ins Grundbuch, d.h. dem rechtlichen Eigentumsübergang, endet allerdings schon mit dem notariellen Verkaufsdatum!
Vorsicht ist geboten, wenn mehrere Objekte an- und verkauft werden, denn hier wird schnell die Grenze zum gewerblichen Immobilienhandel überschritten. Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte angeschafft und veräußert, stuft das Finanzamt dies als gewerblichen Grundstückshandel ein. Bis auf wenige Ausnahmen, die steuerlich geprüft werden müssen, unterliegt der Verkauf weiterer Objekte dann der Versteuerung für gewerbliche Einkünfte. Betrachtet werden tatsächlich einzelne Objekte, d.h. verkauft man z.B. ein Mehrfamilienhaus mit mehr als drei Wohnungen, so gilt dies in der Regel bereits als gewerblicher Verkauf. Außerdem ist zu beachten: Wird Grundbesitz durch Erbe erworben und dann veräußert, fällt dies zwar nicht unter die Drei-Objekt-Grenze – wohl aber, wenn eine Übertragung durch vorweggenommene Erbfolge, d.h. noch zu Lebzeiten, erfolgt.
Idealerweise sollte man bereits vor dem Kauf eines Objekts Gestaltungsoptionen für einen späteren steuerfreien Verkauf prüfen. Doch auch noch für Immobilien, die sich bereits im Besitz befinden, gibt es in vielen Fällen Möglichkeiten, wie man steuerfrei verkaufen kann. Auch dann wenn das Finanzamt den Verkauf als gewerblichen Immobilienhandel einstuft, empfiehlt sich eine steuerliche Beratung. Übrigens: Eine gezielte Gestaltung bei Immobilienerwerb ist nicht nur im privaten Bereich, sondern auch beim Erwerb betrieblicher Objekte empfehlenswert. Immobilienvermögen von Firmen sind zwar oft gewerblich, aber durch gezielte Gestaltung im Vorfeld – z.B. mit Blick auf die Rechtsform – ist es auch möglich, diese Objekte als Privatvermögen zu führen um einen eventuellen späteren Verkauf steuerfrei möglich zu machen. Wir helfen Ihnen gerne dabei.