Die Grundsteuerreform wird immer konkreter – was kommt auf uns zu?

Ein aktueller Dauerbrenner ist die geplante Grundsteuerreform. Lange heiß diskutiert nimmt sie doch langsam konkrete Gestalt an und es wurden einige Fortschritte gemacht. Bereits im vergangenen Jahr hatten wir vorgestellt, dass das Bundesverfassungsgericht die Vorschriften zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer als verfassungswidrig eingestuft hat und somit dringenden Handlungsbedarf in Sache Grundsteuerreform geschaffen wurde. Widerläufige Interessen, insbesondere der verschiedenen Bundesländer, erschweren den Prozess einer neuen Gesetzgebung. Doch inzwischen sind in Gesprächen Bund und Länder teilweise auf einen gemeinsamen Nenner gekommen und haben erste Eckpunkte der Grundsteuerreform fixiert.

1) Neubewertungen sollen nicht zu höherem Steueraufkommen führen!

Die Befürchtungen, die mit der Grundsteuerreform verbunden sind, sind aus Perspektive der Eigentümer, Mieter und Unternehmer, dass durch die geplante Neubewertung von Grundstücken erhebliche Mehrbelastungen auf sie zukommen. Gleichzeitig möchten Städte und Gemeinden, dass sie natürlich auch weiterhin ausreichende Finanzeinnahmen durch die Grundsteuer erzielen.

Um diese Bedenken auszuräumen wurde nun entschieden, dass die Reform „aufkommensneutral“ erfolgen soll, d.h. keine Steuermehreinnahmen für die Kommunen damit geschaffen werden sollen – aber eben auch keine geringeren Einnahmen. Derzeit werden bundesweit ca. 14 MRD EUR Grundsteuereinnahmen jährlich erzielt. Dieser Wert soll so bleiben.

Wie soll das gehen? Geplant ist, dass zwar eine Neubewertung stattfindet, die der tatsächlichen Wertentwicklung Rechnung trägt, aber dann die weitere Berechnung so verändert wird, dass die Steuern nicht drastisch steigen.

Grundsätzlich wird die Grundsteuer wie folgt bemessen: Der Einheitswert des Grundstücks wird mit der Grundsteuermesszahl multipliziert (variiert je nach Bundesland, Grundstücksart und Bebauung) und der sich daraus ergebenden Grundsteuermessbetrag wird mit dem von den Städten und Gemeinden festgesetzten Hebesatz (zw. 300- 700 %) gewichtet.

2) Steuermesszahlen werden abgesenkt & Hebesätze angepasst

Um zu vermeiden, dass bei neuen (höheren) Einheitswerten nun die Grundsteuermessbeträge in die Höhe schießen, müssen daher die Steuermesszahlen deutlich abgesenkt werden. Zusätzlich können dann die Gemeinden und die Städten durch Anpassung der Hebesätze nochmals nachjustieren und auch sichern, dass ihr jeweiliges Steueraufkommen gleich bleibt.

3) Sozialer Wohnungsbau soll begünstigt werden

Die Förderung des sozialen Wohnungsbaus steht generell hoch auf der aktuellen politischen Agenda. So wurde auch mit Blick auf die Grundsteuerreform von den Finanzministern der Länder vereinbart, dass eine Grundsteuerbegünstigung für sozialen sowie für genossenschaftlichen und kommunalen Wohnungsbau ein fester Bestandteil der Reform sein soll.

Was bedeuten diese Eckpunkte:

Der Streit um das Vorgehen zwischen Bund und Ländern dürfte mit diesen ersten Leitlinien nun weitgehend beigelegt sein. Wirklich viel „gewonnen“ ist jedoch noch nicht. Es gilt nun erst einmal die umfassende Neubewertung für alle Grundstücke durchzuführen um auf diese Weise den realistischen Wert zu ermitteln. Bei rund 35 Millionen Grundstücke in Deutschland ist das eine Mammutaufgabe – Vereinfachungen oder Schätzmethoden müssen hier noch diskutiert werden.

Zurzeit sollen zur Bewertung von Wohngrundstücken die Nettokaltmieten (abgeleitet aus statistischen Daten/ Mikrozensuserhebung) und die Bodenrichtwerte (Werte des Grundes, je nach Bodenrichtwertzone, d.h. zur Berücksichtigung der Lage der Grundstücke) in die Neubewertung einfließen. Bei Geschäftsgrundstücken ist die Datenlage schwierig, doch auch hier könnten Modell der Miete oder eine ortsüblichen Vergleichsmiete die Grundlage bieten. Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen werden wiederum nach separaten Kriterien bewertet. Allein daran erkennt man, dass die Neubewertung sehr komplex und sicherlich zeitaufwändig sein wird.

Zusätzlich müssen dann die Steuermesszahlen angepasst werden. Auch hier gibt es etliche Zahlen (je nach Bundesland, Grundstücksart und Bebauung), die neu kalkuliert werden müssen und das auf Basis einer „Rückwärtsrechnung“, ausgehend vom gleichbleibenden Steueraufkommen. Die Berechnung wird erst dann sinnvoll möglich sein, wenn die Neubewertung abgeschlossen ist.

Es bleibt also abzuwarten, bis wann die Grundsteuerreform umgesetzt sein wird – und ob sich auf dem Weg dorthin nicht doch nochmal Verfahrensänderungen ergeben werden, die dann womöglich bisher gesetzte Prioritäten wieder verschieben.