Es geht weiter: Die Grundsteuerreform ist nun beschlossene Sache

Am 8. November 2019 hat der Bundesrat der Reform der Grundsteuer zugestimmt, so dass nun alle Weichen entsprechend gestellt sind. Das Paket, bestehend aus der Grundgesetzänderung sowie der Änderung des Grundsteuer- und Bewertungsrechtes kann wie geplant in Kraft treten.

Was ändert sich durch die Reform, wann, und welche Punkte sind noch offen?

Die Grundsteuer wird künftig nicht mehr auf der Grundlage der Einheitswerte ermittelt, sondern auf Basis neu zu ermittelnder Grundsteuerwerte. Denn das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 die derzeit geltende Einheitsbewertung für verfassungswidrig erklärt und den Gesetzgeber unter Zugzwang gesetzt, bis Ende dieses Jahres eine Neuregelung zu finden.

Neubewertung von Grundstücken

Mit dem Gesetzespaket ist der Weg für die Neubewertung freigemacht – diese ist aber längst noch nicht umgesetzt. Dazu gilt es die rund 38 Mio. Grundstücke neu zu bewerten. Erst ab 2025 wird die Grundsteuer dann nach den neuen Regelungen abzuführen sein. Bis dahin findet noch das alte Modell Anwendung.

Grundsätzliches Rechenmodell bleibt erhalten

Die Grundsteuer wird nach wie vor in einem dreistufigen Verfahren ermittelt:

Wertermittlung des Grundstücks (bisher Einheitswert, neu Grundsteuerwert)
Multiplikation der Grundstückswerte mit einer Steuermesszahl
Multiplikation mit dem Hebesatz der Kommune

Zentrale Änderungen ergeben sich vor allem bei der Wertermittlung: Die Bewertung von Grundstücken erfolgte zuvor auf Basis historischer und daher auch veralteter Einheitswerte der Grundstücke. Unterschiede zwischen West- und Ostdeutschland und insbesondere die fehlende Anpassung an die aktuellen Gegebenheiten des Immobilienmarktes haben dazu geführt, dass nun eine Neuregelung her musste.

Um das Gesetzesziel „Steuerneutralität“ (= keine Mehr- oder Mindereinnahmen) zu erreichen, werden auch die Steuermesszahlen angepasst. Zusätzlich soll dieses Ziel durch Anpassung der Hebesätze durch die Gemeinden erreicht werden.

Wie erfolgt die Neubewertung?

In Zukunft erfolgt die Bewertung grundsätzlich nach dem wertabhängigen Modell: Bei einem unbebauten Grundstück ist dafür der Wert maßgeblich, der durch unabhängige Gutachterausschüsse ermittelt wird. Ist das Grundstück bebaut, werden bei der Berechnung der Steuer auch Erträge wie Mieten berücksichtigt. Um das Verfahren zu vereinfachen, wird für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietgrundstücke und Wohnungseigentum ein vorgegebener durchschnittlicher Sollertrag in Form einer Nettokaltmiete je Quadratmeter in Abhängigkeit der Lage des Grundstücks angenommen.

Öffnungsklausel: Abweichungen vom wertabhängigen Verfahren möglich

Dem geschilderten wertabhängigen Wertermittlungsverfahren haben nicht alle Bundesländer zugestimmt. Befürchtungen bestehen, dass die Reform einen zu hohen bürokratischen Aufwand bei der Neubewertung bringen wird.

Aus der Not, noch bis Jahresende rechtzeitig ein Gesetz auf den Weg zu bringen, wurde die sog. Länderöffnungsklausel in das Gesetzespaket mitaufgenommen. Diese bedeutet, dass für die Grundsteuer die Gesetzgebungskompetenz zwar beim Bund liegt, die Länder aber dennoch abweichende Regelungskompetenz erhalten. So können die Bundesländer nun anstelle des wertabhängigen Modells sich auch dafür entscheiden, die Grundsteuer nach einem wertunabhängigen Modell (z.B. nach einem reinen Flächenmodell) zu berechnen.

Streitpunkt „Länderfinanzausgleich“ geklärt

Ein zentraler Streitpunkt in der Debatte der Öffnungsklausel und der damit verbundenen unterschiedlichen Neubewertung war auch die Frage, wie zukünftig der Länderfinanzausgleich errechnet werden soll. Die Sorge besteht, dass manchen Ländern durch die Neubewertung (und ggf. auch durch das gewählte Bewertungsmodell) Steuermindereinnahmen entstehen, die sich dann entsprechend im Länderfinanzausgleich niederschlagen. Um diese Befürchtungen zu zerstreuen, wurde nun im abschließenden Gesetzesentwurf geregelt, dass soweit den Ländern aufgrund ihrer Entscheidung Steuermindereinnahmen entstehen, diese nicht im Länderfinanzausgleich berücksichtigt werden dürfen.

Grundsteuer C

Eine weitere Neuerung, die an dieser Stelle nicht unerwähnt bleiben soll, bringt die Reform mit sich. Neben Grundsteuer A (agrar- und forstwirtschaftliche Flächen), der Grundsteuer B (bauliche Flächen) wird es nun eine Grundsteuer C für „baureife“ Grundstücke geben. Die Gemeinde kann aus städtebaulichen Gründen (z.B. Wohnraumbedarf) für baureife Grundstücke innerhalb eines Gebietes einen gesonderten (höheren) Hebesatz festsetzen. Der Gesetzgeber will damit erreichen, dass Baulücken durch die höhere Grundsteuerbelastung schneller bebaut werden. Vorbehaltsgrundstücke könnten dadurch dann – je nach Gemeinde – teurer werden. Insbesondere Landwirte, die Grundstücke für Baugebiete veräußerten und im Gegenzug von der Bebauungspflicht freie Baugrundstücke erhalten haben, dürfte diese Regelung treffen und belasten.

Wie ist die Grundsteuerreform zu bewerten?

Auch wenn die Reform steuerneutral sein soll, ist es fraglich, ob sich dieses Ziel erreichen lässt. Weder Bund noch Länder haben eine direkte Einflussmöglichkeit auf die Festlegung der Hebesätze der Gemeinde. Auch wenn eine weitgehend ertragsneutrale Umsetzung gelingen sollte, wird sich eine Verschiebung hinsichtlich der Belastung beim einzelnen Grundstückseigentümer ergeben. Es wird Gewinner und Verlierer geben. Haben Grundstücke hohe Wertsteigerungen erfahren (z.B. in Ballungsgebieten, Städten etc.), so sind auch die geschätzten Nettokaltmieten entsprechend hoch und auf der Basis auch die Grundsteuer. Wird ein Flächenmodell angewendet, werden Grundstückseigentümer mit viel Fläche, egal in welcher Wohnlage und unabhängig vom Wert des Gebäudes stärker belastet.

Zielvorgabe des Bundesverfassungsgerichts erreicht?

Fraglich ist, ob mit dem Gesetzespaket den Vorgaben des Verfassungsgerichts Genüge getan wurde: Das Bundesgesetz ist zwar erlassen, da aber die Länder ja nun abweichende Landesgesetze erlassen können, steht die Neuregelung bis Ende des Jahres eigentlich noch nicht fest.