Schon seit langem ist es der Politik ein Anliegen, den Mietwohnungs-(neu)bau zu fördern – auch um so der Wohnungsknappheit in den Städten zu begegnen. Nachdem der bereits ausgearbeitete Gesetzentwurf lange im Bundesrat liegen blieb und sich nichts getan hatte, war nun Ende Juni das Gesetz überraschend auf die Agenda gesetzt und vom Bundesrat verabschiedet worden. Welche steuerliche Förderung bringt es mit sich?
§7b EStG eröffnet nun eine mögliche Sonderabschreibung, durch die der Bau von Mietwohnung sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmen deutlich attraktiver werden soll. 5% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten können steuerlich jährlich geltend gemacht werden. Dies gilt über vier Jahre, d.h. im Jahr in der Herstellung/Anschaffung und den drei darauffolgenden Jahren. Zusätzlich kann die bereits geltende lineare Abschreibung von 2% in Anspruch genommen werden. So können dann insgesamt bis zu 28% der Herstellungs- und Anschaffungskosten in den ersten vier Jahren abgesetzt werden.
Voraussetzung dafür sind, dass ein Bauantrag nach dem 31.08.18 und vor 01.01.2022 gestellt wird. So ist die Geltendmachung der Sonderabschreibung bis Ende 2026 beschränkt.
Außerdem ist die Sonderabschreibung ausschließlich möglich bei einer Bebauung von neuem, nicht genutztem Wohnraum (Umbau oder Sanierung bestehenden Wohnraums ist ausgeschlossen). Wohl ist es aber möglich, wenn bisher nicht zu Wohnzwecken genutzte Gebäude entsprechend umgebaut werden. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der neuen Wohnungen dürfen 3.000 EUR pro m² Wohnfläche nicht überschreiten – sonst kann die Abschreibung nicht geltend gemacht werden (auch nicht für die Kosten bis zu diesem Betrag, denn es geht hier um die Förderung von „bezahlbarem“ Wohnraum). Dies ist ein viel diskutierter Punkt, gerade ob die Baukostenobergrenze realistisch und ausreichend für Neubauten in Ballungsgebieten mit angespannter Wohnsituation ist. (Die Kosten für Grunderwerb werden in die Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten allerdings nicht mit eingerechnet.) Außerdem ist die Bemessungsgrundlage der zusätzlichen Abschreibung von 5% auf 2.000 EUR pro m² beschränkt.
Weiterhin gilt: Der entsprechende Wohnraum muss über einen Zeitraum von zehn Jahren nach Anschaffung bzw. Herstellung vermietet (= entgeltlich überlassen) werden. Ebenso ist bei einer Veräußerung die Zehn-Jahres-Grenze zu berücksichtigen. Denn der Kauf und Verkauf von Grundstücken und Immobilien ist innerhalb von zehn Jahren steuerpflichtig und das unabhängig von der eben genannten neuen Sonderabschreibung. Nur gerade bei der Inanspruchnahme dieser Sonderabschreibung würden innerhalb dieser zehn Jahre im besten Falle 40% abgeschrieben werden (28% in den ersten vier Jahren und weiterhin über sechs Jahre dann regulär 2%). So wäre bei einer Veräußerung innerhalb dieses Zeitraums der Gewinn durch den Verkauf aufgrund diesen erhaltenen Sonderabschreibungen gerade höher. Hier muss gerechnet werden: Gewinn ist gleich Verkaufspreis abzüglich der fortgeführten Anschaffungskosten. Letzteres wird durch die Baukosten abzüglich der Abschreibung ermittelt. Damit kommt es faktisch zu einer Nachversteuerung der beanspruchten Abschreibungen.
Ein letzter Punkt: Der Mietwohnungsbau muss innerhalb der EU erfolgen, ist also auch in anderen EU-Ländern möglich, sofern die Einkünfte aus der Vermietung entsprechend in Deutschland versteuert werden.
erstellt am: 03.09.2019 |
von: Martin Himmelsbach
Kategorie(n): Allgemein
