Nachdem das Bundesverfassungsgericht kürzlich die Vorschrift zur Einheitsbewertung für die Bemessung der Grundsteuer als verfassungswidrig eingestuft hat, ist nun der Gesetzgeber in der Pflicht, die Grundsteuer zu reformieren. (BVerfG, Urteil vom 10.4.2018)
Zwar gab es in den vergangenen Jahren immer wieder Vorstöße und Diskussionen zu einer Grundsteuerreform, jedoch wurde bislang nichts Konkretes umgesetzt. Nicht zuletzt haben die verschiedenen Bundesländer unterschiedliche Vorstellungen. Das muss sich nun ändern. Doch wird die Grundsteuerreform den Steuerzahler teurer kommen – so die Befürchtung.
Wie berechnet sich bisher die Grundsteuer?
Der Einheitswert des Grundstücks basiert auf Werteverhältnissen des Grundes zum Hauptfeststellungszeitpunkt 1.1.1964 für die „alten“ Bundesländer und West-Berlin bzw. vom 1.1.1935. in den „neuen“ Bundesländern. Je nachdem, ob oder wie dann das Grundstück bebaut ist, wird der Einheitswert mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Diese Messzahl variiert wiederum, z.B. je nach Bebauung, je nach Bundesland etc. So ergibt sich der Grundsteuermesswert, auf den ggf. ein von den Gemeinden festgesetzter Hebesatz (zwischen 300 – 700%) berechnet wird. Laut Bundesverfassungsgericht ist dieses Verfahren nicht mehr anwendbar, da der Einheitswert rechtswidrig ist, da er auf so alten Werten basiert und so zu Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen führt. Denn weder werden regionale bzw. lokale Preisentwicklungen berücksichtigt, noch der korrekte Verkehrswert des Grundstücks erfasst. Seit 1935 bzw. 1964 gab es viele unterschiedliche Entwicklungen in den Immobilienmärkten – vor allem in den Städten. Denen trug bisher die Grundsteuer keine Rechnung.
Wann wird die Reform kommen?
Die Bundesregierung hat nun den Startschuss zur Reform gegeben und will zügig voranschreiten. Trotzdem wird es voraussichtlich eine ganze Weile dauern, bis eine Reform umgesetzt sein wird, immerhin gilt es rund 35 Millionen Grundstücke in Deutschland neu zu bewerten. Auch falls ein anderes Verfahren kommen sollte, wird es sicherlich sehr komplex. Konkrete Veränderungen vor fünf Jahren sind eher unwahrscheinlich.
Was kommt auf Eigentümer und Mieter zu?
Die Grundsteuerreform wird in erster Linie die Eigentümer betreffen und zu massiven Veränderungen führen. Was sich verändert, ob und für wen es teurer wird, das wird von der Bewertungsmethode abhängen und auch daran, ob und inwiefern ggf. Kommunen ihre Hebesätze zur Vermeidung von großflächigen Mehrbelastungen anpassen werden. Denkbar ist auch, dass ein komplett neues Verfahren zu Besteuerung von Grund zugrunde gelegt wird, etwa wie es in einem Vorschlag der Länder einmal diskutiert wurde, auf Basis der Kosten der Bebauung. Auch wird zurzeit viel spekuliert, inwieweit die Mieter davon betroffen sein werden, da sicherlich eine eventuelle Verteuerung des Grundes auch in Form der Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergegeben werden. Auch wenn die Politik aktuell zusichert, dass die Mehrbelastung gering – „aufkommensneutral“ – gehalten werden soll und keine weitere Steigerung der Mietpreise insbesondere in den Großstädten nach sich ziehen soll, steht zurzeit noch in den Sternen, wie sich dies tatsächlich nach der Reform umsetzen lassen wird. Insbesondere da sich die Neubewertung der Grundstücke hinziehen wird, können die Effekte jetzt kaum abgesehen werden.
von Martin Himmelsbach & Rudolf Streif
Kategorie(n): Topthema